[사건 경위 및 상담 요청]

안녕하세요, 박OO입니다. 양도소득세 문제로 정말 답답해서 상담 요청드립니다.

저는 2020년 3월에 서울 강남구 대치동 아파트(전용 84㎡)를 8억 5천만원에 매수했고, 2025년 8월에 13억원에 매도했습니다. 이 아파트가 유일한 주택이라 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을 줄 알았습니다.

그런데 2026년 5월 20일에 역삼세무서에서 양도소득세 부과처분 통지서가 왔습니다. 세금이 무려 5천 2백만원입니다.

세무서에서 말하는 이유는 크게 2가지입니다:

1. 1세대 1주택 비과세 요건 미충족
   - 보유기간 5년은 인정되는데, 거주기간이 2년이 안 된다고 합니다
   - 전입신고 기록상 1년 4개월만 거주한 것으로 확인된다고 합니다
   - 조정대상지역이라 거주기간 2년 요건이 필요하다고 합니다

2. 취득가액 과다계상
   - 제가 신고한 취득가액 8억 5천만원을 인정 안 하고, 7억 8천만원이 맞다고 합니다
   - 인테리어 비용 7천만원을 취득가액에 포함시켰는데, 자본적 지출이 아닌 수익적 지출이라서 인정이 안 된다고 합니다

억울한 점:
- 실제로는 2년 넘게 살았습니다. 다만 사정이 있어서 전입신고를 좀 늦게 했을 뿐입니다. 관리비 납부내역, 택배 수령기록 등으로 실제 거주를 증명할 수 있습니다.
- 인테리어 비용 중 화장실 전면 교체, 보일러 교체 등은 분명 자본적 지출에 해당한다고 생각합니다.
- 가산세까지 포함되어 있는데, 저는 일부러 탈세한 게 아닙니다.

이의신청이나 심판청구를 해야 하는 건지, 아니면 바로 행정소송을 해야 하는 건지, 어떤 방법이 가장 유리한지 분석해주세요. 불복 기간이 90일이라고 하는데 시간이 없습니다.

[첨부: 과세처분 통지서, 매매계약서, 인테리어 계약서 및 영수증, 관리비 납부내역]